La asistencia y voto en las juntas constituye uno de los principales derechos de los propietarios en el ámbito de las comunidades. Tal es así que la ley de Propiedad Horizontal prevé cómo debe actuar el propietario que no puede asistir a la junta y, sin embargo, por este motivo no pierda la oportunidad de contribuir con su presencia representada en la decisión de aquellos asuntos que van a ser tratados el día de la junta y sobre los cuales van a adoptarse una serie de acuerdos que le afectan directamente.

De esta forma, el artículo 15.1 establece que: “La asistencia a la junta de propietarios será personal o por presentación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario “.

Tipos de presentación

Por lo tanto, la ley permite dos tipos de presentación:

Legal: en el caso de las personas jurídicas (empresas), éstas son representadas por el apoderado o administrador de las mismas y en el caso de las personas físicas, por ejemplo cuando son declaradas incapaces, sentencia judicial.

Voluntaria: el propietario confiere su presentación a un tercero mediante un escrito o un poder notarial. La presencia del representante el día de la junta tiene su importancia no sólo a los efectos de computar el voto del propietario para el cálculo de las mayorías exigidas en el artículo 17 para la adopción de los acuerdos sino también para la válida constitución de la junta. De esta forma, el propietario ejerce su derecho de voto aun cuando no asista puesto que mediante la figura del representante es como si estuviera presente a todos los efectos, lo que tiene una gran importancia no sólo en la toma de decisiones sino también en el caso de una futura impugnación judicial de los acuerdos adoptados. Pese a la trascendencia que tiene la representación, el citado artículo 15.1 no establece más formalidades para su utilización que un simple escrito firmado por el propietario otorgando su representación a un tercero ( que puede ser propietario o no). En consecuencia, al inicio de la junta el presidente o el administrador sólo le puede exigir y el representante sólo tiene obligación de hacer entrega del escrito firmado por el propietario otorgándole de esta forma una presunción de veracidad a dicho escrito.

Requisitos formales

Esta ausencia de formalidades ha dado lugar a una gran discrepancia doctrinal en lo relativo si a las comunidades de propietarios pueden exigir el cumplimiento de otros requisitos adicionales que garanticen que la persona que se presenta el día de la junta es quien ha sido verdaderamente nombrado por el propietario, como por ejemplo aportar una copia del DNI o cotejar la firma del escrito, lo que vulneraría claramente el principio de veracidad del escrito. La adopción de este tipo de medidas debe tomarse con cierta cautela toda vez que puede dar lugar a que se decida anular una representación vulnerando el derecho del propietario a manifestar su voto y los efectos derivados del mismo.

¿Qué requisitos debe cumplir este escrito de representación?

1.Escrito del propietario: no debe admitirse por lo tanto la representación verbal.

2.Identificación del representante y representado con nombre y apellidos.

3.Fecha de la junta para la que se otorga la representación sin que sea admisible la representaciones generales salvo que se realice mediante un poder notarial.

4.Firma del propietario: no se especifica si la firma debe ser original por lo que debe entenderse admitida la representación a través de fax o correo electrónico u otro medio telemático mediante firma electrónica u otro medio que garantice su autenticidad.

Ante la falta de una regulación más exhaustiva de los requisitos de este escrito, es práctica habitual que junto con la convocatoria se incluya como anexo un “boletín de representación” en el que únicamente el propietario debe rellenar los datos personales (tanto suyos como del representante) y firmarlo.

Asimismo, para dotar de una garantía al ámbito de la representación y el derecho de voto así como las consecuencias derivadas del mismo, la junta de propietarios puede adoptar a este respecto un acuerdo en el que se decida que junto con este escrito se acompañe fotocopia del DNI del propietario para cotejar la firma.

Aun cuando legalmente no es exigible este tipo de requisitos, adoptado el acuerdo y no impugnado judicialmente en el plazo legalmente establecido, será vinculante para la totalidad de los propietarios.

La ley de Propiedad Horizontal no establece ningún límite respecto al número de representaciones. Por tanto, un propietario o un tercero puede asistir a la junta con todas las representaciones que quiera. A este respecto, la AP de Valencia en STS de 10 de noviembre de 2010 señala que “es nulo el acuerdo de la junta que restringe a dos votos máximo el número de representaciones que cada propietario asistente a la misma puede ostentar…”. ¿Qué ocurre si otorgada la representación el día de la junta se presenta el propietario? Debe entenderse que queda anulada toda vez que su presencia la revoca tácitamente ya el propio artículo 15 establece que la asistencia a la junta será personal o por representación legal o voluntaria por lo que presente el propietario deja sin causa dicha representación que se otorgó por la ausencia de éste.

Por último, puede darse el caso que un propietario asista a la junta y a mitad de la misma ausente. En estos casos, puede delegar su voto en otro propietario presente en la junta que votará en su nombre y representación y así se hará constar en el acta.